대지 분할 및 합병

건축 과정에서 필요에 따라 넓은 토지를 나누어 사용하거나 좁은 토지를 합하여 사용하는 등 '분할', '합병'의 일이 생기게 된다.

 

[ 합 병 ]

[ 건축법 ] 에서 대지로 합병할 수 있는 토지는 정의하고 있다.

[ 건축법 시행령 제3조(대지의 범위) ]
① 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.
	1. 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우: 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지
	2. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제80조제3항에 따라 합병이 불가능한 경우 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외한다.
		가. 각 필지의 지번부여지역(地番附與地域)이 서로 다른 경우 나. 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우 다. 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반(地盤)이 연속되지 아니한 경우
	3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설(이하 “도시ㆍ군계획시설”이라 한다)에 해당하는 건축물을 건축하는 경우: 그 도시ㆍ군계획시설이 설치되는 일단(一團)의 토지
	4. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우: 같은 법 제2조제12호에 따른 주택단지
	5. 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 그 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지
	6. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 합쳐지는 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다른 경우는 제외한다.

 

1. 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우 : 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지

[ 각각 2개의 대지에 하나의 건축물을 건축하여 대지의 범위가 하나로 합병 ⓒ이재인 ]

 

2. [건축법]에서 합병하여 1필지로 인정하는 경우

[ 지반이 연속되지 않은 경우 토지의 합병 ⓒ이재인 ]

 

3. 도시ㆍ군 계획시설이 설치되는 토지

[ 도로(도시·군계획시설)의 설치로 인한 토지의 합병. 대지A, B, C, D의 일부가 도로로 합병 ⓒ이재인 ]

 

4. 사업계획승인을 받아 건축하는 단지

[ 주택의 종류에 따른 사업계획승인 규모 ⓒ이재인 ]

 

5. 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물 : 허가권자가 건축물이 건축되는 토지를 정함.

[ 도로 지표 아래에 건축하는 건축물의 토지 범위 ⓒ이재인 ]

 

6. 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우 : 토지의 소유자가 같아야 한다.

 

[ 분 할 ]

[ 건축법 ] 에서 대지로 분할할 수 있는 토지는 정의하고 있다.

[ 건축법 시행령 제3조(대지의 범위) ]
② 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.
	1. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 도시ㆍ군계획시설이 결정ㆍ고시된 경우: 그 결정ㆍ고시된 부분의 토지
	2. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「농지법」 제34조에 따른 농지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지
	3. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「산지관리법」 제14조에 따른 산지전용허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지
	4. 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분의 토지
	5. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 나누어지는 토지

 

1. 도시ㆍ군계획시설이 결정ㆍ고시된 부분의 토지

[ 도시·군계획시설이 결정·고시된 부분의 토지의 분할 ⓒ이재인 ]

 

2. 농지전용허가를 받은 부분의 토지

 

3. 산지전용허가를 받은 부분의 토지

[ 산지(또는 농지) 전용허가를 받은 부분의 토지 분할 ⓒ이재인 ]

 

4. 개발행위허가를 받은 부분의 토지

 

5. 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우

 

[ 건축물이 있는 분할 제한 ]

건축물이 있는 대지의 분할은 지나치게 작은 면적으로 토지를 분할할 경우 토지 사용의 효율성이 떨어질 수 있어 최소면적을 제한하고 있다.

[ 건축법 시행령 제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한) ]
법 제57조제1항에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.
	1. 주거지역: 60제곱미터
	2. 상업지역: 150제곱미터
	3. 공업지역: 150제곱미터
	4. 녹지지역: 200제곱미터
	5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터

 

[ 주거지역에서 건축물이 있는 대지의 분할 가능 최소면적 60㎡ 이상 ⓒ이재인 ]