건폐율과 용적률이란?

건폐율과 용적률에 법적용어는 아래와 같다.

[ 건축법 제55조, 제56조 ]

 - 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율

 - 용적률 : 대지면적에 대한 연면적의 비율

 

여기서 대지면적, 건축면적, 연면적은 무엇일까?

 

[ 건축법 시행령 제119조 ]

 - 대지면적 : 대지의 수평투영면적으로 건축을 하고자 하는 땅의 면적, 토지이음이나 토지대장 등에서 확인할 수 있다.

 - 건축면적 : 건축물의 외벽 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적

 - 연면적 : 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계

 - 바닥면적 : 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

 

대지면적은 간단하게 땅의 수평투영면적이지만 대지가 접한 도로 폭에 따라 대지면적 일부가 제외될 수 있어 도로에 대해서 확인해야 한다. 해당 내용은 아래 글에서 확인하자.

대지면적과 도로의 관계

 

건축면적은 간단하게 건물을 위에서 내려다 볼때 보이는 외벽의 중심선이지만 아래의 그림처럼 처마, 발코니 등 제외되는 부분도 있어 참고하여 산정해야 한다.

 

이렇게 산정한 대지면적과 건축면적으로 건폐율을 계산하면 되고 계산은 아래의 식과 같다.

건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100

 

 

연면적은 건물의 모든 층의 바닥면적을 합한 면적으로 각 층의 벽이나 기둥의 중심선으로 수평투영된 면적을 합하면 된다.

이때 아래의 면적은 용적률을 산정하는 연면적에서 제외된다.

 - 지하층의 면적

 - 지상층의 주차용으로 쓰는 면적(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)

 - 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

 - 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간

 - 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락, 건축물 내ㆍ외부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트 등

 - 발코니(노대), 필로티

 

위의 내용들을 적용하여 건축물의 바닥면적 중 용적률을 산정하기 위한 용적률 산정용 연면적을 계산한다.

 * 참고 : 바닥면적 및 연면적 산정을 위한 적용 내용은 아래와 같다.

 

따라서 연면적에서 법적 제외면적을 제외한 용적률 산정용 연면적이 측정이 되면 해당 면적으로 용적률을 계산하고 계산식은 아래의 식과 같다.

용적률 = 용적률 산정용 연면적 ÷ 대지면적 × 100